不動産・宅建

宅建試験合格のための効率の良い勉強法

コロナで先行きも不透明。仕事の自粛や休業を余儀なくされている人も。「この時期に何かを始めたい。資格試験のチャレンジ、例えば宅建試験はどうだろう?」

こういった疑問に答えます。

 

本記事のテーマ

宅建試験にチャレンジする方にむけ、合格のための完全ロードマップ。試験合格のため効率的な勉強方法について

 

この記事の流れ

  • 目標設定:2021年10月の宅建試験に合格する
  • 環境整備:1年間で合格するために
  • 基礎理解:そもそも宅建はどんな資格?
  • 学習手順:1年間の学習スケジュール
  • 実践編:試験日前後の作戦
  • 番外編:宅建合格後の手順

 

記事の信頼性

記事を書いている私は、人事コンサルティングとして企業の社員教育を中心に20年のキャリア。現在は事業会社で介護部門の役員として30事業所の運営をしています。

私自身は今の会社へ転職した際に、不動産の基本をイチから勉強する必要があったので、40歳を超えてから取得しました。

半年の勉強は結構キツかったですが、合格できてホッとした思い出があります。

仕事上で不動産の取引を行いますので、勉強したことは役には立っていると思います。

 

宅建合格へのメッセージ

「今年初めて宅建試験にチャレンジする」方に向けて本記事を書いています。

想定読者の年齢は35歳以上60歳まで。

35歳以上にした理由は、20代とは学習方法が違うから。

20代の記憶力に太刀打ちできない分を社会経験と知恵でカバーする。そんなイメージで書いています。20代の方は、また違う勉強方法を調査してください。

 

*宅建試験の日程は次の通り

2020年度 宅建試験の実施日程、新型コロナウイルスの影響は?[令和2年8月27日更新]新型コロナウイルスの感染拡大防止のため経済自粛活動により、各地で開催される試験や講習会の中止・延期の発表がされていますが、2020年度(...

それでは、さっそく進めていきましょう。

 

目標設定:2021年10月の宅建試験に合格する

目標は「2021年10月開催の宅建試験に合格する」で良いと思います。

これだけでは、ふわっとしているので細分化します。

目標点は35点以上

例年のデータから分析すると、合格ラインは50点満点の35点で間違いないでしょう。(一部例外の年はあります)バッファーは設けていないので、人によっては少し高めに目標設定しておきましょう。

 

*宅建試験の合格点の推移

年度 合格率 合格点
令和元年 17.0% 35点
平成30年 15.6% 37点
平成29年 15.6% 35点
平成28年 15.4% 35点
平成27年 15.4% 31点

 

科目別に点数を振り分ける

宅建試験は2時間で50問の問題を解きます。

試験はマークシートで四肢択一方式、論文がないので取り組みやすいです。

試験範囲は決まっていますので、次にやることは科目別に目標点数を決めておくことです。

 

*科目別の目標点

科目 出題数 目標点
宅建業法 20問 18点
権利関係 14問 8点
法令上の制限 8問 5点
税金その他 8問 5点

 

これで36点。人により得意不得意があるので、あくまで参考です。

とはいえ、宅建業法が最も簡単で、権利関係(民法)が最も難関なのは間違いなさそう。

宅建業法で取りこぼしをすれば合格の可能性は限りなく低くなり、逆に民法で高得点を出せれば合格にグッと近付きます。

ちなみに、宅建業の登録講習修了者は5問免除されるので、45問中30問に正解すれば合格です。

 

勉強時間は500時間

最短300時間で合格と言われる宅建。

ゼロから始めるなら500時間を勉強時間に確保しましょう。

 

以上をまとめます。

目標は2021年宅建試験に合格。

そのために50点満点で35点をとること。

これには400時間の勉強が必要。

 

環境整備:最短で合格するために

 朝の2時間に集中する

500時間の勉強時間の確保をどうするか?

仮に残り12ヶ月とすれば、1ヶ月あたり約41時間。

1日当りなら約1.5時間。

土日に集中して5時間ずつ勉強すれば、それで41時間はクリアします。

私なら土日集中型を選びます。

 

平日はどうするか?

往復2時間かけ電車に乗って通勤している人なら、その時間を勉強時間に使うイメージです。

 

有料講座は必要か?

合格するために、学校やオンライン講座を有料で受講する必要があるでしょうか?

宅建の場合、スクールやオンライン講座に通わなくても、独学で勉強して合格する人はたくさんいます。

では、オンライン講座に通うメリットは何かというと「モチベーションを維持しやすい点」と「最速で目標に到達しやすい点」なのかなと思います。

 

結局勉強するのは自分自身なので、絶対に合格するという気持ちがあれば、別にスクールは不要です。

ただし時間が限られているので、つまずく事なく最速で目標到達したい。

そう考えた時、独学で勉強した時につまずく原因は、モチベーションにムラが出ること、分からない所から自力で脱出できないことの2点です。

こういう時に、スクールや講座はありがたいです。独学と比較検討しつつがいいかと思います。

通信講座のフォーサイト
テキストと動画講義がセットです。宅建の対策講座はこちらで受講できます。なんと全額返金保証制度がこちらあります。詳しくは公式サイトを確認してください。

生涯学習のユーキャン
TVCMでお馴染みのユーキャンです。たくさんの通信講座が開講されています。こちらに宅建の対策講座があります。

オンライン資格講座のスタディング
スマホ・PC・タブレットで学べるテレビ番組のような分かりやすいビデオ講座

 

基礎理解:そもそも宅建士って?

話が試験からそれますが、宅建の仕事について解説します。

宅建とは「宅地建物取引士」の略称

宅建は不動産取引の専門家。

毎年20万人前後の人が受験する最大規模の国家資格です。

マニアックな分野で人気な理由は、手軽に受験できて合格率も約15%と高めなこと。

そのため業界関係の人だけでなく、リタイアした会社員から主婦や学生まで、幅広い人が受験するからです。

 

不動産取引とは、土地・建物の売買、交換、賃借を行うこと。

土地や建物の取引には、複雑な法律が関わっていたり、扱う金額が大きいものであったりするので、取引をする双方(売り手や買い手)が不利益を被らないよう、専門知識をもって正しく説明するのが仕事です。

「専門知識をもって正しく説明する」のは、宅建士が許される行為であり、宅建の資格を持たない人が行うことは出来ません。お医者さんでないと医療行為が出来ないのと同じ意味合いです。

このような資格を業務独占資格と呼ばれています。

 

宅建士の仕事

「専門知識をもって正しく説明する」とは、契約の際に必ず必要な「重要事項説明」を行う行為です。

この「重要事項説明」が宅建士の業務です。

賃貸マンション等の不動産契約の時に、「資格証を見せながら契約内容の説明をする人」ですね。

ちなみに、説明する内容も宅建試験の出題範囲に含まれます。

土地建物の権利関係や法令上で制限を受けること、金銭や契約解除に関することまで、説明しなければいけない内容は多岐にわたります。

 

宅建資格が活きる業界

宅建資格を持った人の就職先ですが、不動産取引を事業にしている業界から、私のように不動産取引が日常的にあり、知識として資格が役に立つ業界まであります。

不動産会社(宅建業者)

不動産売買や賃貸の仲介を行う宅建業者は宅建士が直接取引にかかわる業種です。

 

不動産管理会社

不動産の管理を行う管理会社でも宅建の資格は役立ちます。

さらに管理会社で必須資格となる「管理業務主任者」の試験内容は、宅建試験の内容と酷似しているため、取得しやすいメリットがあります

 

建設会社やマンションデベロッパー

仲介に限らず、自社で建築した物件を販売する際にも宅建の資格が必要です。

 

金融機関

不動産の担保価値を評価して融資することが多いため、宅建の知識は有益です。

 

店舗や施設を展開する事業

多店舗展開している会社の人間なら、仲介会社の担当者以上に不動産取引の知識が豊富であったりします。

 

宅建士の実力は?

私は仕事柄、宅建士とよく一緒になります。

で、不動産の専門家としての実力は?といえば、お世辞にも高いと言えないです。

「専門知識をもって正しく説明する」と言いつつ、実態は書面に書かれた事をただ読み上げるだけ。こちらの質問にまともに答えられる人を見たことないです。

そういう意味では異業種から宅建士の資格を取って業界に入るハードルはかなり低いです。本人の頑張り次第ですが、未経験のブランクはあっという間に埋められます。

 

その一方、大型ショッピングセンターや巨大なオフィスビルを管理している会社の担当者となると、専門知識はかなり高いです。

個人宅からオフィスビルやショッピングセンター、売買に賃貸まで不動産取引の仕事の幅は広いです。

専門性を高めたいなら、分野を絞って深掘りするのがお薦めです。

 

宅建士の独立開業

宅建士の独立開業の道は宅建業者いわゆる不動産仲介会社です。

この仕事のメリットは事務所と電話があれば独立できることです。

とはいえ、開業すれば注文がガンガン入るかといえばそんな甘い世界ではなく、自分で営業して顧客開拓する必要があります。

独立する人のほとんどは、以前の勤め先の顧客を引き連れてというのが流れです。

 

営業対象は、「不動産を売りたい人、貸したい人(不動産オーナー)」と「不動産を買いたい人、借りたい人」の2パターンがあります。

片方の顧客と繋がりのある業者、両方の顧客と繋がる業者、不動産会社にはタイプがあります。両方に顧客を持てれば自己完結で仲介でき、手数料も両方から入るのでダブルで得ですが、片方しか持っていなければ、業者間のネットワークでマッチング相手を探してもらうことになります。

 

基本的に不動産業界は、不動産オーナーを顧客として考える傾向があり、「買う側・借りる側」は、言葉は悪いですが「騙してでも売りつける相手」のスタンスが見え隠れします。

よく聞く「不動産屋は信用できない」というのは、この業界のスタンスが根底にあるからでしょう。

とはいえ、不動産オーナーとのネットワークは重要です。

不動産オーナーから信頼を得るために自身の価値を高めることが、業界で成功する上では大事なことです。

 

宅建業の開業資金

最悪、ワンルームマンションに机と電話、PC、コピー機があれば開業できる宅建業ですが、意外なところにお金がかかります。

・初期事務所費用 100~300万円

・不動産協会の加盟金 120万円

・弁済業務保証金分担金 60万円

合計300万円から500万円程度。意外とかかります。

このあたりも実は宅建資格の試験範囲ですので、勉強を始めれば何故必要なのか分かってくるでしょう。

およそ宅建士のことは理解できたと思いますので、再び学習方法に戻ります。

 

学習手順:12ヶ月の学習スケジュール

学習手順の基本は次のとおり。

・知識・理論を学ぶ

・ 過去問を解く

これだけです。

どんな参考書を買っても、どんなスクールに通っても、流れは上記のとおりです。

早めに過去問にチャレンジ

早めと言いますか、いきなりと言いますか。

勉強を始める前に、最初に過去問にチャレンジすることをお薦めします。

 

試験の全体を把握できて、これからする勉強のイメージが付きやすいです。

10年、20年と社会人生活を続けていれば、実生活と結びつく部分がかなりあり、なんとなく常識で考えて答えられそうな問題も出て来ます。

例えば、、、

・遺産相続の話

・隣の家との日照権の問題

・借家の修繕義務の範囲

「あぁ、こういう事が問われるのだな」と先にあたりを付けておきましょう。

年齢を重ねている(であろう)、本記事の読者さんの特権です。

 

宅建の問題タイプ

宅建の問題タイプは2つ。

「丸暗記で答える問題」と「法律の意味合いを問う問題」です。

 

丸暗記型は、ただひたすら正確に憶えます。

これは、ざっくり憶えるではダメですよ。

正確に憶えること。例えば回答の選択肢が、A:100、B:120、C:150、D:200なんてことも。

「確か100台だったよなー」では正解は難しいのです。

私も40を超えてからの受験でしたので丸暗記は苦労しました。

繰り返しますが、ひたすら正確に記憶しましょう。

 

法律の意味合いを問う問題は、逆に丸暗記では歯が立ちません。

いくら過去問を記憶しても、少し外した問題を出されれば終わりです。

もっと言えば、参考書を熟読しても、その法律の意味が理解できていなければ、答えられなかったりします。

厳密に言えば、法律の条文を読み込んで理解するのが一番なのです。

とはいえ司法試験ではないので、基本的なことしか問われないので安心してください。

 

宅建の出題科目

宅建試験の科目範囲です。

・宅建業法 → 【易】丸暗記

・権利関係 → 【最難】法律の意味を理解

・法令上の制限 → 【難】丸暗記

・税金その他 → 出題範囲が広い

1と3は暗記です。

法令上の制限の方が、数字や用語をかなり細かく暗記するイメージ。

宅建業法の暗記の方がとっつきやすいです。

宅建業法の取りこぼしは許されませんので、完璧に記憶しておきましょう。

 

一方で権利関係は法律の意味が理解できないと対処できません。

最も難易度が高く、正解率も低い科目です。

権利関係で中心となるのは民法。

日常生活と関わる分野ですので、繰り返しになりますが、社会生活や人生経験の長い私たちには、馴染みのあることになります。

難易度が高い分だけ、他の受験生と差が付きやすい所です。

 

「その他」は恐ろしく出題範囲が広い。

その前の年にあったトピックに基づき出題されたりするので、過去問で傾向をおさえるようにしておきましょう。

完璧に準備するのは難しいですね。

 

勉強を始めるなら権利関係から

学習の手順は「権利関係」からです。

理由は理解の定着に時間がかかるから。

丸暗記の方は詰め込む形になるので、後からで大丈夫です。

私の好みですが、「権利関係」→「宅建業法」→「法令上の制限」→「税その他」です。

勉強方法

基本的には、インプットとアウトプットの繰り返しです。

*インプット

・参考書

・オンライン講座

・YouTube動画

・マンガ

参考書は古本で安く買うことも出来ますが、毎年少しずつですが法律改正されているので、あまりお薦めは出来ません。

特に2020年4月より宅建試験に大きなウェイトを占める民法が改正されました。

この改正部分、出題される可能性は極めて高いです。

改正した内容は、確実にポイントをおさえておかなければならないでしょう。

オンライン講座は、難易度の高い権利関係の理解や、改正部分に対する試験対策を行う上で、役に立つでしょう。

 

一方、YouTubeにも宅建講座が公開されているので便利です。

無料は魅力ですが、気を付けないといけないのは、YouTubeの特性上、短い時間の動画が多いので、表面的な内容に物足りなさ感があります。

特に、試験対策として「語呂合わせ」ばかり紹介する動画がありますが、それは私には無駄に感じます。

 

*アウトプット

・過去問題

・ディスカッション

過去問題もネットやアプリで公開されています。

ネットの過去問は解説がしっかりしているものがお薦めです。

アプリは小テスト形式になっているものが多く、隙間時間を使って気軽に出来るのが良いです。

 

*過去問(ネット)
宅建過去問(平成25年以降)

*過去問(アプリ)

App Store
https://apps.apple.com/jp/app/%E5%AE%85%E5%BB%BA-%E9%81%8E%E5%8E%BB%E5%95%8F-2020/id1437470550

 

Google Play
https://play.google.com/store/apps/details?id=jp.co.trips.shikakutakken&hl=ja

 

習熟スケジュール

習熟度20% 権利関係1巡目終了
習熟度40% 権利関係2巡目終了
宅建業法終了
習熟度60% 権利関係3巡目終了
法令上の制限終了
習熟度90% 苦手分野、未習熟分野の解消
習熟度100% 総まとめ

 

あくまで経験に基づく、私個人の感想です。

権利関係だけで、全体の半分くらいの時間を使って、3巡させるくらいが良いと思います。

権利関係の最初から最後まで、参考書200ページ分くらいの分量です。

私自身は法令上の制限に手間取ったので、暗記が苦手という方は早めに着手します。

この辺りは個人によって差があるので、繰り返しになりますが早めに過去問を解いて、現在地を確認した上でスケジューリングをしましょう。

 

実践編:試験日前後の作戦

ここからは試験当日に向けての実践的な話です。

当日に100%に近いパフォーマンスをするために準備しましょう。

 

試験時間にピークをあわせる

宅建士試験は、毎年1回、通常は10月の第3日曜日に実施されています。

2020年は新型コロナウイルスの影響で試験実施が心配されましたが、開催中止や延期の発表はされていません。

試験時間は13時から15時までの2時間ですが、試験開始前の12時30分から試験の注意事項の説明が行われます。

12時頃には、既に多くの人が会場に着席して準備をしています。

試験日1ヶ月くらい前からは、当日の試験時間にあわせた準備をしておきましょう。

同時刻に時間を計って、過去問題をガッツリ解くと予行演習になりますよ。

 

回答順序を決める

全部で50問の問題を2時間で回答することになれば、1問につき2分20秒、見直し時間を考えれば1問2分の持ち時間です。

これ実は意外に時間が足りない。

やや最悪のパターンとして「見直す時間がない」、特に最悪なパターンとして「全問回答できない」、いずれも想定しておきましょう。

宅建に限らずどんな試験でも、私は回答順序を決めることにしています。

得意で高得点が期待できるものから苦手なものの順に入れ替えます。

宅建の場合、科目の出題順序が決まっているので、これはやりやすいです。

 

宅建業法 20問 第26問~第45問
権利関係 14問 第1問~第14問
法令上の制限 8問 第15問~第22問
税金その他 8問 第23問~第25問
第46問~第50問

いきなり「権利関係」から始まり出鼻をくじかれます。

勢いをつけるためにも、私の場合は、「宅建業法」を最初に答え、次に「権利関係」に進みました。

天に運を任せる感のある「税その他」を最後にしました。

 

試験当日用のマイノートを作る

苦手な部分や、細かく記憶しておく必要がある箇所を、1冊のノートにまとめておきます。

試験当日は、その1冊を繰り返して熟読することにします。

ここが克服できれば合格できると考えられると精神衛生上も良いですし、落ち着いて試験に臨めるので、お薦めですよ。

 

スマホは机の上に置いておけません

当然ですが試験中はスマホ・携帯電話で時間を見ることは出来ません。

必ず腕時計は忘れないようにしてください。

腕時計は、時計機能(時刻確認)のみのものに限られています。

正確に時間を計りたいので、家にあれば大きめのデジタル時計がお薦めです。

 

鉛筆は多めに準備

筆記具はBかHBの黒鉛筆またはシャープペンシルに限られます。鉛筆は、念には念を入れて1本でなく5本くらい用意しておきましょう。

シャーペンの場合は、替え芯の準備を忘れずに。ただし、折れやすいシャープペンシルより鉛筆が無難です。

消しゴムも念のため複数個筆箱に入れておきましょう。

 

番外編:宅建合格後の手順

合格発表は例年12月です。

一般財団法人 不動産適正取引推進機構のホームページに、合格者の受験番号が掲示されます。

宅建合格後の流れ

宅建試験合格後、実際に資格証の交付を受けるまでは2ステップです。

1.宅地建物取引士資格登録

2.宅地建物取引士証の交付申請

以上を経て「宅地建物取引士証」の交付。晴れて宅建業務に携わることが出来ます。

 

なお実務経験が2年未満の人は、試験合格後に「宅建士登録実務講習」を受講する必要があります。また、試験合格から宅建士の交付申請までに1年以上のブランクがある場合は、同じく「法定講習」の受講が必要です。

以上、受験から資格証の交付、講習受講までトータル費用が50,000~80,000円程度かかります。意外とコスト高ですね。

詳しくはこちらもご参考に
宅地建物取引士(宅建士)の資格維持費用

宅建資格を持って転職は?

リクナビNEXTで「宅建」と検索をすれば次のような募集がヒットします。

・不動産仲介の営業

・宅建事務(契約書の作成や重説)(もちろん宅建必須)

・法人向け不動産売買の提案(宅建必須)

・バケーションレンタル(宿泊施設)のプロデュース(宅建必須)

・ビルオーナー向けビル管理サービスの提案(宅建必須)

・分譲マンションの営業

・大規模不動産プロジェクトの資料作成アシスタント(宅建必須)

・不動産賃貸経営コンサルタント

こんな感じで、募集職種や業界はいろんなものがありますね。

気になったのは「業界未経験可・宅建必須」が多かったこと。

実務経験のない資格所有者が、転職で不利になることは無さそうです。詳しくは、リクナビNEXTで探してみてください。

 

さらに宅建専門の転職エージェントを発見しました。

こちら宅建士はもちろんですが、未経験者にも門戸は広く開かれています。宅建は比較的、実務に則した問題が出るので、業界で働きながら勉強することにより合格に近付けるかも。

不動産業界を専門にした転職支援サービス【宅建Jobエージェント】なら、宅建資格者はもちろん、資格のない人や未経験者も広くサポートする転職支援サービスです。

不動産業界で働きたい方や、宅建資格を勉強中の方は、業界に詳しいキャリアアドバイザーが最適な求人を提案します。

不動産業界を専門にした転職支援サービス【宅建Jobエージェント】

不動産投資家(大家さん)に宅建資格は必要か?

将来、不動産投資家になりたいとお考えの場合、宅建資格が必要かという事です。

結論から申し上げますと、大家業に宅建資格は不要です。

ただし、自身で売買や賃貸仲介をしたり、他人の不動産を扱う場合は必要になりますので、あくまで個人で不動産を所有する限りにおいてはという事です。

ただ不動産投資家になるには勉強が必要です。

そういう意味では、不動産オーナー業について勉強する一貫として、宅建の勉強を始めるのは間違ったことはではないです。

繰り返しますが、不動産オーナーに宅建資格は必要ありません。

しかし業界の人と話す際になめられないとか、銀行に融資を申し込む時、名刺に「不動産投資家」と入っているのか「不動産投資家 宅建士」と入っているのかとか。持っていても損ではないでしょう。

書籍やブログ、YouTubeを通じて、不動産投資について発信されるこちら二人も、「宅建いるよ」「宅建いらない」とそれぞれ立場は違いますが、「宅建資格があったところで不動産投資家にはなれない」というスタンスは一致しています。

 

*もふもふ不動産
https://www.youtube.com/channel/UCsWTZ4nYODCwlE8rdv7DZzA

*藤山勇司
https://fujiyamayuji.com/sp/

今日はここまで。ありがとうございました。

 

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